مقال حول : نظام التحفيظ العقاري بالمغرب

يعتبر حق  الملكية حقا  مضمونا دستوريا، مما يشكل دليلا على أهمية  هذا  الحق وقدسيته  و إشارة و اضحة  إلى منع  المساس به و الاعتداء و الترامي  عليه، و حظر  انتزاعه من قبل الغير إلا وفق الشروط والضوابط  التي حددها القانون لذلك

وتشكل الملكية العقارية عاملا وموردا أساسيا في تكوين ثروة الإنسان وتحظى بأهمية بالغة في اقتصاد كل بلد، وهو ما دفع أغلب التشريعات ومنذ زمن بعيد للسعي إلى إيجاد أنظمة عقارية تؤمن الحماية الكافية والضرورية للمالكين وأصحاب  الحقوق العقارية

وقد كانت  الملكية العقارية  بالمغرب  قبل الحماية الفرنسية  خاضعة  لقواعد الفقه الإسلامي،  إضافة إلى  بعض  الأعراف  المحلية،  إلا أنه  بعد دخول المستعمر الفرنسي  و فرض نظام  الحماية  على البلاد،  أصدر المشرع  مجموعة  من  القوانين  كان  من  بينها  ظهير  12 غشت  1913 المغير و المتمم  و المعدل بمقتضى  قانون 14.07  الذي يكفل  للملكية  العقارية  وضعا  قانونيا محكما، يتمثل  في  نظام التحفيظ العقاري المستمد  لمبادئه وأسسه  من نظام  التسجيل العيني أو نظام  تورانس الأسترالي نسبة إلى واضعه روبر تورانس،  وقانون 2 يونيو 1915  المتعلق بتطبيق  مقتضيات ظهير التحفيظ  الذي ألغي ونسخت  أغلب  مقتضياته بمقتضى القانون رقم 39.08 المتعلق  بمدونة الحقوق العينية والغاية  الأساسية  والهدف الأسمى الذي يسعى إليه نظام التحفيظ العقاري بالمغرب هو ضمان استقرار المعاملات، عن طريق إعطاء أرضية قانونية صلبة للملكية العقارية ولباقي الحقوق العينية المترتبة عنها، وإعطاء أصحابها ضمانات قوية ومتينة وذلك عن طريق  إقراره  مجموعة  من القواعد القانونية الصارمة، كنهائية الرسم العقاري

وقد أحاط المشرع العقار المطلوب تحفيظه بمجموعة من الإجراءات الهادفة إلى إشهاره وتطهيره من جميع الحقوق والتكاليف غير الثابتة وتقييده في اسم مالكه في السجل العقاري بعد إتباع مجموعة من الإجراءات والمساطر، بدءا بإيداع مطلب التحفيظ ومرورا بعمليات الإشهار والتحديد وانتهاء بتأسيس الرسم العقاري

إلا أن عملية التحفيظ، وكما يبين الواقع العملي، لا تمر دائما  بهذه السهولة  والسلاسة، فمقابل القواعد  الصارمة  لنظام  التحفيظ  العقاري  خاصة نهائية الرسم  العقاري،  فقد تم إقرار  مجموعة من الآليات  والقواعد  التي تمكن أ صحاب  الحقوق  من الدفاع  عن مصالحهم وحمايتها  بالتدخل أثناء مسطرة التحفيظ، وذلك بفتح المجال أمامهم عن طريق التعرض فالأغلبية  الساحقة من  مطالب التحفيظ تكون مصحوبة  بتعرضات، وهو ما يغير الطبيعة القانونية  لمسطرة  التحفيظ  إذ يتم الانتقال من المرحلة الإدارية إلى المرحلة القضائية، ما لم يحصل هناك  رفع للتعرض من  قبل طالب التحفيظ أو لم ينجح المحافظ في إقامة  الصلح بين الأطراف المتنازعة

فمسطرة التحفيظ في الأصل، إذن، تعتبر مسطرة إدارية، إلا أنه متى ترتبت عنها تعرضات وتشبث كل طرف بمطالبه فإن الأمر يقتضي إحالة ملف مطلب التحفيظ على المحكمة المختصة للبت بشأن التعرضات وسنقتصر في بحثنا المتواضع هذا على موضوع التعرضات وآثارها على مطلب التحفيظ، حيث سنتناول هذا الموضوع من خلال فصلين اثنين

الفصل الأول: التعرضات خلال المرحلة الإدارية

الفصل الثاني: التعرضات خلال المرحلة القضائية

الفصل الأول            

التعرضات خلال المرحلة الإدارية

لقد منح المشرع المغربي لكل شخص تمس مسطرة التحفيظ بحقوقه أن يتدخل فيها عن طريق التعرض، إذا ظن أن إجراء المسطرة المذكورة يضر بحقوقه

يعتبر التعرض ميزة من مميزات نظام التحفيظ العقاري بالرغم من أنه يشكل عبئا ثقيلا يلقى على عاتق المحاكم والمحافظات من حيث تلقي التعرضات وتتبعها والنظر فيها وحسم النزع الطارئ في شأنها، إلا أنه يعتبر من إحدى دعائم نظام الشهر العيني وإحدى الوسائل اللازمة للوقوف في وجه التحايل والترامي الذي يمارسه في حق الملكية العقارية من طرف بعض سيئي النية والتعرضات تمر بمرحلتين: مرحلة إدارية ومرحلة قضائية

وما سنتطرق إليه هنا في هذا الفصل هي المرحلة الإدارية التي نظمها المشرع في الفصول من 24 إلى 34 من ظهير التحفيظ العقاري لـ 12 غشت 1913 المعدل والمتمم بمقتضى قانون 14.07. وتبين مختلف هذه الفصول المسطرة التي يجب إتباعها لتقديم التعرض، والدور الذي يجب أن يقوم به المحافظ للبت في التعرضات قبل أن يبعث ملف التعرضات إلى المحكمة المختصة لتصفية النزاع في حالة عدم تمكنه من المصالحة بين المتنازعين

وسنتولى بحث مسطرة التعرض في (المبحث الأول) ثم نتطرق بعد ذلك إلى دور المحافظ العقاري في البت بشأن التعرضات في (المبحث الثاني)

المبحث الأول : مسطرة التعرض

يحق لكل شخص يدعي  ملكية عقار أو حقا عينيا عقاريا  موضوع  مسطرة التحفيظ أن يتدخل في هذه المسطرة عن طريق التعرض، لكن التدخل ليس مفتوحا في أي وقت شاء  المتعرض، وإنما له أجل محدد قانونا  وشكليات  خاصة  وجهات  معينة  تتلقى التعرضات

سنقسم هذا المبحث لمطلبين

المطلب الأول : الأشخاص الذين يحق لهم التعرض والجهات التي يقدم إليها

حدد المشرع المغربي بمقتضى الظهير الأشخاص الذين يحق لهم ممارسة التعرض على مطلب التحفيظ، على أن ترفع هذه التعرضات للجهات المحددة قانونا

أولا ـ الأشخاص الذين يحق لهم ممارسة التعرض        

لقد حصر المشرع ممارسة حق التعرض على أصحاب الحقوق العينية المترتبة على العقار المراد تحفيظه، مستبعدا بذلك أصحاب الحقوق الشخصية

وبالرجوع للفصل 24 من ظهير التحفيظ العقاري لـ 12 غشت 1913 المعدل والمتمم بمقتضى قانون 14.07، نجد أن

المشرع سمح لكل شخص يدعي حقا عينيا على العقار المراد تحفيظه من ممارسة التعرض، ولم يضع أي قيد أو شرط

يلزم توفره في الشخص لممارسته

ومادام التعرض  حق مخول للجميع، فإنه  ينبغي أن يتوفر  في المتعرض الصفة والأهلية  والمصلحة، لأن التعرض  يشكل دعوى  تقام  ضد طالب التحفيظ، يعتبر  فيها المتعرض  مدعي  وطالب التحفيظ مدعى عليه

وحسب الفصل السالف الذكر يثبت حق التعرض في الحالات التالية

حالة النزاع في وجود حق ملكية عقار موضوع التحفيظ، يمكن أن يكون النزاع شاملا لكل العقار (التعرض الكلي) أو يشمل جزء من العقار (التعرض الجزئي)

حالة النزاع بشأن مدى حق الملكية كالشريك على الشياع إذا تجاوز طالب التحفيظ حصته في العقار المشاع

حالة النزاع بشأن حدود العقار، كما لو ترامى طالب التحفيظ على جزء من أرض جاره وضمها إلى أرضه، يمكن في هذه الحالة المطالبة بتعديل التحديد الذي تم إشهاره بتحديد تكميلي

حالة الادعاء باستحقاق حق عيني قابل للتقييد بالرسم العقاري الذي سيقع تأسيسه كصاحب رهن رسمي أو حق انتفاع على عقار موضوع التحفيظ

حالة المنازعة في حق وقع الإعلان عنه طبقا للفصل 84 من قانون التحفيظ العقاري، وهي حالة أضافها قانون 14.07 تسمح بالمنازعة في كل الإيداعات المنصبة على العقار في طور التحفيظ طبقا لمقتضيات الفصل 84 من ظهير التحفيظ بعدما كان يحرم على كل شخص تضرر من أحد الادعاءات الواردة على مطلب التحفيظ أن يقدم تعرضا بشأنها

يصدر التعرض من صاحب الحق العيني نفسه أو بواسطة من ينوب عنه بوكالة صحيحة، أما إذا تعلق التعرض بحق قاصر أو غائب أو مفقود، فإن التعرض يقدم من طرف الأوصياء أو الممثلين القانونيين (الوصي، المقدم، الولي) ووكيل الملك والقاضي المكلف بشؤون القاصرين، بشرط أن يثبت هؤلاء نيابتهم القانونية أو وكالتهم بالشكل المنصوص عليه في الفصل 26 من ظهير التحفيظ العقاري

وتجدر الإشارة إلى أن التعرض ليس قصرا على الأشخاص الطبيعيين بل يمكن ممارسته من طرف الأشخاص المعنويين الذين يتمتعون بالشخصية المعنوية، كما يمكن للغير التعرض عليها وبشأنها إما من طرف سلطة الوصاية وإما عن طريق أحد الخواص، كما أن تقديم مطلب تحفيظ أرض جماعية يخول للخواص التعرض على هذا التحفيظ إذا كان يمس بحقوقهم كأن يشمل المطلب أراضي لا تعتبر ملكا للجماعة

وإذا مورس التعرض من قبل أشخاص ليست لهم مصلحة فيه وهو ما يعرف بالتعرض الكيدي أو التعسفي فإن المشرع وفق الفصل 48 من قانون رقم 14.07 جاء بوسيلة فعالة لحماية الملكية  العقارية تتمثل في ردع كل طالب تحفيظ أو متعرض ثبت سوء نيته أو كيده أو تعسفه عن طريق الحكم  عليه تلقائيا بغرامة مالية لفائدة صندوق الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية لا تقل عن 10% من قيمة العقار أو الحق المدعى به إضافة إلى إمكانية تعويض المتعرض

ثانيا ـ الجهات التي تقدم إليها التعرضات

بمقتضى القانون العقاري الجديد المعدل والمتمم لظهير 12 غشت 1913 تم حصر الجهات المختصة في تلقي التعرضات على مطلب التحفيظ من خلال الفصل 25 من ظ.ت.ع، وذلك إما لدى المحافظ العقاري وإما لدى المهندس المساح الطبوغرافي المنتدب أثناء إجراء عملية التحديد، خلافا لما عليه الأمر قبل التعديل، حيث كانت التعرضات تقدم لجهات متعددة وهي المحافظ العقاري بصورة أصلية ثم لدى المحكمة الابتدائية أو لدى قاضي التوثيق وحتى لدى القيادات بصورة استثنائية على أن تقوم هذه الجهات ببعث هذه التعرضات للمحافظة العقارية

غير أن تعدد هذه الجهات وكذا المحافظة العقارية كان يخلق مجموعة من المشاكل في وجه المتعرضين وحتى بالنسبة للمحافظات، ذلك أن السلطات المحلية وحتى المحكمة غير متخصصة في كيفية تقبل التعرضات الخاصة إذا كانت شفوية، الأمر الذي ينتج عنه عدم دقة محضر مطلب التعرض

هذا بالإضافة إلى الرتابة الإدارية التي قد تؤخر كثيرا في بعث هذه التعرضات إلى المحافظة قصد تسجيلها بسجل التعرضات في الوقت المناسب، مما قد يؤدي إلى عدم قبول هذه التعرضات وبالتالي ضياع حقوق أصحابها

الأمر الذي دفع بالمشرع إلى إلغاء اختصاص هذه الجهات في قبول التعرضات واقتصار تقديمها إما للمحافظ على الأملاك العقارية وإما للمهندس المساح الطبوغرافي أثناء إجراء التحديد التي يقع العقار المتعرض على تحفيظه في دائرتها

وتجدر الإشارة إلى أن التعرض لا يمارس إلا في مواجهة طالب التحفيظ وفي حدود العقار المراد تحفيظه، وعليه فلا يمكن للمتعرض المطالبة بحقوق ليست موضوع مطلب التحفيظ، كما لا يمكنه ممارسة التعرض في مواجهة متعرض آخر

وبهذا الخصوص فالمحكمة حينما تنظر في موضوع التعرض فإنما تكون ملزمة بالبت في العلاقة الحقوقية بين المتعرضين وطالب التحفيظ دون أن تخرج عن هذا النطاق

المطلب الثاني : شكليات التعرض وصوره وآجاله

حتى يكون التعرض صحيحا ومنتجا لآثاره أوجب المشرع أن يراعى في تقديمه مجموعة من الشكليات منصوص عليها في ظهير التحفيظ العقاري

أولا ـ شكل التعرض

يعد التعرض ضد مسطرة تحفيظ ملك معين إجراء قانونيا خطيرا قد يهدد ملكية طالب التحفيظ والمستفيد من الإيداع طبقا للفصل 84 من ظ.ت.ع. وتقديرا لتلك الخطورة يجب على المحافظ على الأملاك العقارية التحري والضبط قبل التصريح بالتعرض

وبذلك يجب أن يشمل التصريح بالتعرض، سواء كان كتابيا أو شفويا

البيانات التالية

يعد التعرض ضد مسطرة تحفيظ ملك معين إجراء قانونيا خطيرا قد يهدد ملكية طالب التحفيظ والمستفيد من الإيداع طبقا

للفصل 84 من ظ.ت.ع. وتقديرا لتلك الخطورة يجب على المحافظ على الأملاك العقارية التحري والضبط قبل التصريح بالتعرض

وبذلك يجب أن يشمل التصريح بالتعرض، سواء كان كتابيا أو شفويا

البيانات التالية

الاسم العائلي والشخصي للمتعرض، وحالته المدنية وعنوانه الحقيقي أو المختار

بيان العقار موضوع التعرض مع ذكر موقعه واسمه ورقم مطلبه

طبيعة ومدى الحق المدعى به عن طريق توضيح هل يتعلق الأمر بتعرض كلي أم جزئي أم على حقوق مشاعة مع ذكر مقدار هذه الحقوق

بيان السندات والوثائق المدعمة لطلب التعرض (عقود القسمة، رسوم الميراث العدلية، رسوم الهبات والوصايا، الإذن القضائي ببيع العقار)

ويمكن أن تسلم لطالي التحفيظ والمتدخلين في المسطرة بطلب منهم صور شمسية للوثائق المدلى بها من طرف المتعرضين

يجب على المتعرضين أن يودعوا السندات والوثائق المثبتة لهويتهم والمدعمة لتعرضهم ويؤدوا الرسوم القضائية

وحقوق المرافعة أو يدلوا بما يفيد حصولهم على المساعدة القضائية قبل انصرام الشهر الموالي لانتهاء أجل التعرض وإلا تم إلغاء  هذا التعرض

إذا قدم التعرض من شخص لفائدة غيره وجب في هذه الحالة على هذا الشخص أن يدلي بما يثبت هويته، وإذا كان التعرض لمصلحة القاصر أو المحجور عليه أو الغائب والمفقود وغير الحاضر يتعين عليه أن يثبت صفته كولي أو وصي أو وكيل الغياب أو مقدم، بالإضافة إلى البيانات المتعلقة بالحالة المدنية لمن ينوب عنهم وكذا الوثائق المؤيدة للحق موضوع التعرض

وإذا تعلق الأمر بشركاء في الإرث فإن أي من الشركاء له حق التعرض باسمه وبصفته نائبا عن باقي الورثة على أن يدلي بالإراثة والعقود والوثائق التي تثبت حق كل واحد منهم

ثانيا ـ آجال التعرض

باستقرائنا للفصلين 27 و29 من قانون التحفيظ الجديد، نجد أن المشرع المغربي حدد نوعين من الآجال المرتبطة بالتعرض  فهناك آجال عادية للتعرضات نص عليها ظهير التحفيظ العقاري وآجال خاصة للتعرضات منصوص عليها في قوانين خاصة

ـ آجال التعرضات في ظهير التحفيظ العقاري 

ـ أجل التعرض العادي

 يقدم  التعرض  طبقا  للفصل  24 من ظ.ت.ع المعدل  داخل أجل  شهرين  يبتدئ  من  يوم  نشر الإعلان عن انتهاء التحديد المؤقت في  الجريدة  الرسمية،  لكن  هذا  الأجل  هو  فقط للأشخاص  الذين  لم  يعلموا  قبل  هذا  التاريخ بانطلاق  مسطرة  التحفيظ  تتعلق  بعقار  معين

ومن خلال  الفقرة الأولى  من الفصل 25  من ظهير التحفيظ  العقاري المعدل  يتضح أن المدة العادية المسموح  بها  لإيداع  التعرضات  تبتدئ من إيداع مطلب  التحفيظ  لدى  مصلحة المحافظة العقارية ويستمر  إلى غاية  انتهاء أجل شهرين  بعد نشر الإعلان عن انتهاء  التحديد  وإذا مر الأجل المحدد  لتقديم  التعرضات فإنه  يمكن للمحافظ  عدم الاستجابة لقبول أي  تعرض   جديد ولا رقابة للمحكمة على قراره، وهذه السلطة تعد سلاحا خطيرا يملكه المحافظ على الأملاك العقارية  خصوصا أن   هناك بعض الحالات التي يقدم فيها المتعرض وثائق جدية تظهر على أنه محق في تعرضه ومع ذلك يرفض طلب تعرضه

ـ أجل التعرض الاستثنائي

يستطيع كل من يدعي حقا على عقار في طور التحفيظ أن يتدخل في مسطرة التحفيظ عن طريق تقنية التعرض داخل الأجل المحدد بمقتضى الفصل 24 من ظ.ت.ع، أما إذا انقضى هذا الأجل فإنه يبقى له مجرد حق احتمالي، بحيث إن المحافظ هو الذي يملك كامل السلطة التقديرية قصد قبول أو رفض هذا التعرض

وبالرجوع للفصل 29 من ظ.ت.ع المعدل يتضح على أنه حدد الجهة الوحيدة لقبول التعرضات خارج الأجل وهو المحافظ على الأملاك العقارية، وهذا عكس ما كان عليه الأمر بمقتضى الفصل 29 الملغى الذي كان يخول لوكيل الملك إمكانية قبول التعرض خارج الأجل، لكن بشرط وجود تعرض سابق قدم أمام المحافظ على الأملاك العقارية وانتهت جميع مراحل مسطرة التحفيظ  وتمت إحالة الملف على المحكمة الابتدائية، أما إذا لم يتحقق هذا الشرط فلا يمكن قبول هذا التعرض وهو ما أكده القضاء في عدة مناسبات 

حيث جاء في حكم قضائي ما يلي 

وحيث  من جهة  أخرى  فإن  القرار  المتخذ  من طرف السيد وكيل الملك بقبول التعرض يعتبر عديم الأساس وخرقا للفقرة   الأولى من الفصل  29 من القانون  العقاري  لصدوره  في  وقت كان الملف لازال  بالمحافظة  العقارية ولم يتم  إحالته على المحكمة  حتى  يمكن  استعمال  هذا الحق

وللإشارة  فإن  تقديم  التعرضات  خارج  الأجل أصبحت  محصورة  في  حالة  واحدة  وهي  أمام المحافظ،  وذلك  بشرط  تقديم  مستندات  ووثائق مبنية  على  أساس  وجدية،   مع  ضرورة  أداء الواجبات  القضائية  وحقوق  المرافعة،  ما لم  يكن الشخص  مستفيدا  من المساعدة  القضائية،  وكذا الأسباب  التي  منعته  من  تقديمه  داخل  الأجل العادي  وشريطة  عدم  إحالة  الملف على المحكمة، أما قبول  تعرضات  خارج  هذه الحالة  فإنه  يهدد استقرار المعاملات  ويجعل  الملكية  العقارية  دائما موضوع نزاع

ثالثا ـ صور التعرض

يتخذ التعرض أشكالا متعددة بحسب الزاوية التي ينظر منها إليه

 ومن بين هذه الأشكال 

التعرض الفردي حيث يكون طالب التحفيظ في مواجهة متعرض واحد يتعرض على كل العقار أو على جزء منه

التعرض الجماعي حيث يكون طالب التحفيظ في مواجهة مجموعة من المتعرضين يتقدموا باعتبارهم مالكين على الشياع للمطالبة بحقوقهم أو أنصبتهم

التعرض المتعدد حيث يكون طالب التحفيظ في مواجهة عدد من المتعرضين لكل منهم مزاعمه الخاصة

التعرض المتبادل حيث يكون هناك مطلبان للتحفيظ لعقارين متجاورين ويتبين أنهما متداخلان في بعض الأجزاء، مما يترتب

عنه أن يتخذ كل طرف وضعية طالب تحفيظ ومتعرض في آن واحد

التعرض التلقائي أو المنعكس، هو الذي يكون فيه تطابق مطلبين وتعاكسهما

التعرض الكلي هو الذي ينصب على مجموع العقار موضوع التحفيظ

التعرض الجزئي هو الذي ينصب على جزء من العقار موضوع مطلب التحفيظ

التعرض على الحدود ويعتبر بمثابة تعرض جزئي ينصب على حدود العقار

رابعا ـ مصاريف التعرض  

يتعين  على  المتعرض  أن يؤدي  الرسوم  القضائية  و حقوق المرافعة  تحت  طائلة  اعتبار تعرضه  لاغيا،  وذلك  بناء  على  مقتضيات  الفقرة الأولى  من  الفص ل 32 من  ظ.ت.ع  الذي  ينص على ما يلي

يعتبر  التعرض  لاغيا  وكأن  لم  يكن،  إذا  لم  يقدم المتعرض  خلال  الأجل  المنصوص  عليه في الفصل 25  من  هذا  القانون  الرسوم  أو الوثائق المؤيدة  لتعرضه  ولم  يؤد  الرسوم  القضائية وحقوق المرافعة  أو  لم  يثبت  حصوله  على المساعدة  القضائية و تقدر قيمة الرسوم القضائية بـ 150 درهم، في حين تستخلص عشرة دراهم عن حقوق المرافعة في الأحوال العادية. أما إذا كان التعرض جزئيا فيتطلب خروج المهندس المساح الطبوغرافي إلى عين المكان قصد تحديد وعاء التعرض، فإنه يستخلص عن ذلك 300 درهم إذا كان العقار داخل المجال الحضري، و450 درهما إذا كان العقار خارج المجال الحضري و تستخلص نفس الرسوم القضائية وحقوق المرافعة عن كل تعرض في حالة تقديم عدة تعرضات على نفس المطلب طبقا للفقرة الثانية من الفصل 32

أما في الحالة التي يكون فيها مطلبين للتحفيظ في وضعية تعرض متبادل بينهما سواء كان ذلك جزئيا أو كليا فإن هذا النوع من التعرضات معفى من الرسوم القضائية وحقوق المرافعة

المبحث الثاني: دور المحافظ في البت بشأن التعرضات

يتمتع المحافظ على الأملاك العقارية بسلطات وصلاحيات واسعة في مجال التحفيظ تختلف عن الصلاحيات المخولة له بخصوص التعرض، فدور المحافظ في البت بشأن التعرضات يعتبر دورا نسبيا إن لم نقل محدودا، فتقديم طلب التعرض يفرض على المحافظ اتخاذ قرار بشأنه والمتمثل إما في قبول التعرض  إذا قدم داخل الأجل المحدد وكان مستوفيا للشروط القانونية المتطلبة 

 أو في رفضه  إذا لم تتوفر هذه الشروط  والاحتفاظ للمتعرض بحق الطعن في هذا القرار لدى المحكمة في بعض الحالات (المطلب الأول)، كما يمكن للمحافظ اللجوء إلى التوفيق بين المتنازعين مما يضع حدا للنزاع ويمنع رفعه إلى الجهة القضائية المختصة، وبالتالي يبادر المحافظ إلى إتمام إجراءات التحفيظ (المطلب الثاني)

المطلب الأول : قرارات المحافظ بشأن التعرض

إن تقديم طلب التعرض إلى المحافظة العقارية يفرض على المحافظ اتخاذ قرار بشأنه، وذلك إما بقبوله إن كان هذا الطلب مستوفيا للشروط القانونية، وإما برفضه أو إلغائه عندما لا تتوفر فيه هذه الشروط

ومن أجل التعرف على طبيعة وأهمية القرارات المتخذة من طرف المحافظ والحالات الخاصة بكل منها، سنقسم هذا المطلب إلى فقرتين اثنتين

أولا: قرارات قبول التعرض

ثانيا: قرارات رفض التعرض

أولا ـ قرارات قبول التعرض

إن تقديم طلب التعرض إلى المحافظة العقارية مستوفيا لجميع الشروط الشكلية والجوهرية المنصوص عليها في ظهير التحفيظ العقاري، يفرض على المحافظ اتخاذ قرار يقضي بقبول التعرض

واتخاذ المحافظ لهذا القرار لا يفيد إثبات الحقوق المدعى بها من قبل المتعرض أو نفيها على طالب التحفيظ، ولكنه يفيد وجود النزاع بشأن العقار أو الحق موضوع مطلب التحفيظ، الشيء الذي يفرض على المحافظ الشروع في مسطرة التبليغ المنصوص عليها في الفصل 31 من ظ.ت.ع، إذ يتوجب على المحافظ عندما تكون هناك تعرضات أن يبلغ فورا نسخة من مضمونها إلى طالب التحفيظ الذي بإمكانه الإطلاع على الوثائق والمستندات المؤيدة لطلب التعرض بالمحافظة من أجل تحديد موقفه منها وذلك قبل انصرام الشهر الموالي لانتهاء أجل التعرض

وموقف طالب التحفيظ من التعرض لا يخرج عن حالتين، إما إثبات رفع التعرض أو التصريح بقبول التعرض

 الحالة الأولى : إثبات رفع التعرض

يعمل المحافظ على الأملاك العقارية على تبليغ طالب التحفيظ فور حصول أي تعرض بنسخة من محتواه، ويمكن لهذا الأخير حسب ما تقضي به المادة 31 من ظ.ت.ع أن يدلي لدى المحافظة قبل انصرام الشهر الموالي لانتهاء أجل التعرض بما يثبت

أنه قد رفع التعرض، وبالتالي يكون طالب التحفيظ قد وضع حدا لحالة التعرض بتصفيته للنزاع القائم بينه وبين المتعرضين بالوسائل الحبية والوسيلة العملية التي تمكن المحافظ من التأكد من رفع التعرض هي أن يتقدم المتعرضون أنفسهم بطلب خطي يفيد إلغاء التعرض أو سحبه، أو يصرحون شخصيا لدى المحافظ بتراجعهم عن التعرض، حيث يقوم المحافظ بإثبات ذلك في محضر بعد التأكد من هويتهم، ومن مدى قانونية هذا التنازل ويقرر التشطيب عليه

لكن إذا كان رفع التعرض أو التنازل عنه ممكنا في بعض الحالات ولا يثير أية صعوبة بالنسبة لطالب التحفيظ

أو المتعرضين أو المحافظ، حيث يباشر المحافظ إتمام إجراءات التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري، فإن هناك حالات أخرى يكون من الصعب فيها إزالة التعرض سواء من قبل طالب التحفيظ أو من قبل المتعرض، كما في حالة تقديم التعرض من طرف الوصي أو النائب القانوني أو الوكيل، الذين يلزمون بعد إثبات صفتهم عند إقامة التعرض باستصدار إذن أو رخصة من السلطة التي منحتهم الإذن تخولهم إزالة التعرض، وهو ما نستنتجه من خلال الفصل 5 من ظهير 27 أبريل 1919 المتعلق بتنظيم الوصاية الإدارية على الأراضي الجماعية والمعدل بمقتضى ظهير 6 فبراير 1963، حيث إن الجماعات يمكن أن تتعرض بدون رخصة على التحفيظ الذي طلبه الغير، لكن رفع هذا التعرض كلا أو جزءا لا يمكن أن يقع إلا بإذن الوصي

أما بالنسبة للتعرض المقام من طرف الوصي أو المقدم نيابة عن القاصر، فإن رفعه يخضع أيضا لإذن القاضي حسب

نص المادة 271 من مدونة الأسرة والتي نجدها تمنع على الوصي أو المقدم القيام بتصرفات عددتها المادة المذكورة،

ما لم يحصل على إذن من القاضي؛ ومن بين تلك التصرفات التنازل عن حق أو دعوى أو إجراء صلح أو قبول التحكيم بشأنهما

ويتوجب أن يكون قرار القاضي بالترخيص بأحد هذه التصرفات معللا.

كما لا يقبل التنازل عن التعرض إلا من طرف المتعرض شخصيا أو ينوب عنه بمقتضى وكالة خاصة، إذ يتعرض للإلغاء قرار المحافظ الذي يقضي بالتشطيب على التعرض لوقوع التنازل عنه مثلا من طرف متعرض لا ينوب عن من تقرر التعرض لمصلحته.

وإثبات رفع التعرض إما أن يضع حدا للنزاع ويؤدي إلى إنهاء التعرض بشكل كلي، فيقوم المحافظ تبعا لذلك بإتمام إجراءات التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري، وإما أن ينهي النزاع جزئيا، بحيث يتم رفع التعرض عن بعض أجزاء العقار ويبقى قائما بالنسبة لأجزاء أخرى.وهنا تفتح أمام طالب التحفيظ إمكانية تجزيء مطلبه والمطالبة بتأسيس رسم عقاري خاص بالجزء الذي لا يشمله النزاع، وذلك بعد إجراء تحديد معدل للتحديد الأول (الفقرة الثالثة من الفصل 31 من ظ.ت.ع)، في حين تتبع المسطرة القضائية بالنسبة للجزء الذي لم يرفع التعرض بشأنه ما لم يقع صلح بين الأطراف.

وتجدر الإشارة إلى أنه قد يقع التنازل عن التعرض أثناء سريان الملف أمام محكمة التحفيظ، وفي أي مرحلة من مراحل التقاضي ولأول مرة أمام محكمة النقض.

وقد جاء في قرار لمحكمة النقض بهذا الخصوص ما يلي: “حيث إنه بالرجوع لمقتضيات الفصل 37 من ظهير التحفيظ العقاري فإنه إذا تنازل المتعرض عن تعرضه فإن المحكمة المعروض عليها النزاع تقتصر على الإشهاد بذلك، وحيث التمست المستأنفة المتعرضة الإشهاد عليها بتنازلها عن التعرض المقيد على المطلب عدد 4167/22، وأن التنازل مسموح بتقديمه في جميع أطوار سريان الدعوى، مما وجب معه الإشهاد عليها بذلك”.

ـ الحالة الثانية: التصريح بقبول التعرض

إذا ارتأى طالب التحفيظ من خلال إطلاعه على الوثائق والرسوم التي أدلى بها المتعرض إلى المحافظة تأييدا لتعرضه، بأن هذا الأخير محق في تعرضه، قد يعمد إلى قبول هذا التعرض بدلا من اللجوء إلى المحكمة وإطالة النزاع دون جدوى.

ويتوجب على طالب التحفيظ في هذه الحالة تقديم تصريح بقبول التعرض، حيث يقوم المحافظ بتسجيل هذا التصريح في محضر يوقعه طالب التحفيظ ثم يقوم بتسجيل العقار تبعا لهذا التصريح.

وإذا انتهت مدة الشهر دون أن يدلي طالب التحفيظ بتصريح يثبت صحة التعرض أو قبوله، يعمد المحافظ إلى إجراء صلح بين الأطراف قبل توجيه الملف إلى المحكمة.

ونظرا لما كانت تبديه بعض المحافظات من إهمال لملفات التعرضات وعدم تتبعها على النحو المطلوب، مما يترتب عنه تجميد مطالب التحفيظ لمدة طويلة دون مبرر معقول، فقد حدد المشرع بمقتضى قانون 14.07 المتمم والمغير والمعدل لظهير التحفيظ العقاري أجلا لبعث ملف التعرض إلى المحكمة، إذ نجد الفقرة الأخيرة من الفصل 32 من ظ.ت.ع تنص على أنه: “خلال الثلاثة أشهر الموالية لانصرام الأجل المنصوص عليه في الفصل 23 يوجه المحافظ على الأملاك العقارية مطلب التحفيظ والوثائق المتعلقة به إلى المحكمة الابتدائية التي يقع العقار بدائرتها”.

وتجدر الإشارة هنا بأن حالة قبول التعرض من طرف طالب التحفيظ تستلزم من المحافظ القيام بتصحيح المطلب الأساسي بواسطة خلاصات إصلاحية يتم نشرها بالجريدة الرسمية والاستمرار بعد ذلك في المسطرة العادية للتحفيظ.

ثانيا ـ قرارات رفض أو إلغاء التعرض:

إن تقديم طلبات التعرض بصفة نظامية ضمن الآجال ووفقا للشروط القانونية، يفرض على المحافظ قبولها، بينما تلك المقدمة خارج الآجال المحددة أو الشروط المتطلبة قانونا تمنح المحافظ حق اتخاذ قرار برفضها أو إلغائها، وقرارات المحافظ برفض أو إلغاء التعرض بعضها يقبل الطعن والبعض الآخر لا يمكن الطعن فيه.

وسنتطرق إلى الحالات التي يمكن فيها للمحافظ رفض التعرض أو إلغائه كالآتي:

1 ـ رفض التعرض لتقديمه خارج الأجل:

طبقا لما ورد في الفصل 27 من ظ.ت.ع فإنه يجوز للمحافظ رفض أي تعرض لم يقدم في الأجل القانوني المتمثل في الشهرين المواليين لتاريخ نشر انتهاء عملية التحديد في الجريدة الرسمية، إلا أن المشرع واستثناء من هذه القاعدة خول للمحافظ إمكانية قبول التعرض ولو قدم خارج الأجل (الفصل 29 من ظ.ت.ع) مادام لم يبعث بالملف إلى المحكمة.

وقرار المحافظ بقبول التعرض خارج الأجل لا يحتاج إلى تعليل مادام أنه يستجيب لرغبة المتعرض، كما لا يحق لطالب التحفيظ الطعن في قرار المحافظ بقبول التعرض خارج الأجل.

وما تجدر الإشارة إليه أن هذا الاستثناء لا يعني أن المحافظ ملزم بقبول أي تعرض قدم خارج الأجل مادام الملف مازال بحوزة المحافظة ولم يبعث بعد إلى المحكمة، بل هو استثناء يمنح المحافظ إمكانية قبول التعرض إذا ارتأى أن التبريرات والأسباب التي أدلى بها المتعرض ومنعته من تقديم تعرضه داخل الأجل مقبولة، أو رفض التعرض إذا ارتأى العكس.

كما أن قبول التعرض خارج الأجل ليس رهينا بوجود تعرضات أخرى وهو ما نستنتجه من خلال الفصل 29 من ظ.ت.ع والذي ينص على أنه: “بعد انصرام الأجل المحدد في الفصل 27 أعلاه يمكن أن يقبل التعرض بصفة استثنائية من طرف المحافظ على الأملاك العقارية ولو لم يرد على مطلب التحفيظ أي تعرض سابق، شريطة أن لا يكون الملف قد وجه إلى المحكمة الابتدائية”.

وتبقى الحالة الوحيدة التي تمنع المحافظ من قبول التعرض خارج الأجل هي توجيه الملف إلى المحكمة أو تأسيس الرسم العقاري، وينبغي على المحافظ حين إصداره لقراره ذاك مراعاة ما يمكن أن يلحق المتعرض من ضرر في حالة صحة تعرضه، فلا يتعسف في رفضه دون مبرر معقول، خصوصا وأن قراره برفض التعرض خارج الأجل لا يقبل أي طعن.

2 ـ إلغاء التعرض لعدم الإدلاء بالمستندات المؤيدة وعدم أداء الرسوم القضائية:

قبل تعديل وتتميم وتغيير ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري بمقتضى القانون رقم 14.07 كان ينص الفصل 32 منه على وجوب إدلاء المتعرض بالمستندات المؤيدة لتعرضه داخل أجل ثلاثة أشهر من إنذار المحافظ له بوجوب تقديم هذه المستندات، وإذا انقضت هذه المدة دون أن يدلي بها، فإن المحافظ يستطيع بعد البحث والتحري إما الإبقاء على التعرض أو إلغائه، كما نص على أن التعرض يعتبر لاغيا إذا لم يؤد المتعرضون الذين لم يحصلوا على المساعدة القضائية أو لم يطلبوها على الأقل الوجيبة القضائية ورسم الدفاع المحددين في الظهير المتعلق بالمصاريف القضائية وذلك داخل نفس الأجل، مما طرح التساؤل مرارا حول أمرين اثنين:

• فحوى هذا البحث الذي يقوم به المحافظ، خاصة وأن المستندات والوثائق المؤيدة للتعرض غير موجودة، والمشرع بدوره لم يبين المجال الذي يمكن للمحافظ البحث فيه.
• مدى عدالة قرار المحافظ بإلغاء التعرض لعدم أداء المصاريف القضائية بالنسبة للمتعرض الذي لم يستطع أداء الوجيبة القضائية أو لم يطلب المساعدة القضائية لأنه لا يعرف إجراءاتها.

أما بعد التعديل المذكور، فقد أصبح الفصل 32 من الظهير يقضي بأن: “يعتبر التعرض لاغيا وكأن لم يكن إذا لم يقدم المتعرض خلال الأجل المنصوص عليه في الفصل 25 من هذا القانون الرسوم والوثائق المؤيدة لتعرضه ولم يؤد الرسوم القضائية وحقوق المرافعة أو لم يثبت حصوله على المساعدة القضائية”.

وبالتالي يتضح بأن المشرع لم يعد يستوجب توجيه المحافظ إنذارا للمتعرض للإدلاء بالحجج المؤيدة لتعرضه، وذلك داخل أجل ثلاثة أشهر من تاريخ الإنذار، وألغى إمكانية قبول المحافظ للتعرض رغم عدم تقديم المستندات المؤيدة خلال هذا الأجل، حيث اعتبر التعرض لاغيا بمجرد انصرام الشهر الموالي لانتهاء أجل التعرض دون تقديم المتعرض للحجج المؤيدة لتعرضه، ودون أن يؤدي الرسوم القضائية وحقوق المرافعة أو لم يثبت حصوله على المساعدة القضائية. وبهذا الخصوص لم يعد بإمكان المحافظ تخفيض الوجيبة القضائية بناء على طلب من المتعرض وحسب تقديره لأهمية النزاع كما كان عليه الأمر قبل التعديل.

وقرار المحافظ بإلغاء التعرض في هذه الحالة قرار نهائي ولا يقبل الطعن.

وهنا ينبغي التذكير بأنه لا يثبت الحق للمحافظ في رفض التعرض اعتمادا على تقديره للوثائق والرسوم المدلى بها من طرف المتعرض تحت طائلة اعتبار قراره مشوبا بعيب عدم الاختصاص، حيث صلاحية المحافظ لا تمتد للبت في أصل الحقوق لأنها من صميم الوظيفة القضائية.

3 ـ إلغاء التعرض استنادا لحكم قضائي:

عندما يتعذر إجراء صلح بين المتنازعين يقوم المحافظ بإرسال ملف التحفيظ إلى المحكمة الابتدائية الكائن بدائرة نفوذها العقار المتعرض على تحفيظه، للبت بشأن التعرض، وفي الحالة التي يصدر فيها عن هذه الأخيرة حكم نهائي يقضي بعدم صحة التعرض فإن المحافظ يكون مجبرا على إلغاء التعرض والتشطيب عليه من سجل التعرضات استنادا للحكم الصادر بهذا الشأن.

وسنتطرق إلى هذه الحالة بتفصيل عند الحديث عن آثار التعرض على مطلب التحفيظ.

المطلب الثاني: إمكانية توفيق المحافظ بين المتنازعين

يمكن للمحافظ على الأملاك العقارية، في حالة تقديم تعرض أو قبوله إياه وقبل توجيه الملف إلى المحكمة، العمل على تسوية النزاع القائم بين طالب التحفيظ والمتعرض وإقامة صلح بينهما كلما كانت طبيعة النزاع تسمح بذلك، كأن يكون التعرض واقعا على مجرد الحدود، حيث يمكن اللجوء إلى كافة الوسائل الحبية لتعيين هذه الحدود ووضع حد للنزاع دون إيصال الأمر إلى القضاء.

ومن أجل النجاح في هذه المهمة المتمثلة في التوفيق بين المتنازعين وإقامة صلح بينهما، يمكن للمحافظ القيام بكل ما يراه ضروريا ومجديا، حيث بإمكانه استدعاء الطرفين إلى جلسة صلحية بمكتبه يبذل فيها كل ما بوسعه للتوفيق بينهما، أو التوجه مع المتنازعين إلى عين المكان إن تطلب الأمر ذلك لمعاينة أسباب النزاع بشكل دقيق ودون أن يحملهم أية مصاريف.

وفي حالة نجاح المحافظ في إقامة صلح بين الأطراف وحصول الاتفاق المنشود، فإنه يقوم بإنجاز محضر بالصلح يبين فيه النقط التي تم التصالح بشأنها ويوقعه الأطراف ثم يدرج في ملف التحفيظ، ويكون لهذا الاتفاق قوة الالتزام العرفي حسب الفقرتين الأخيرتين من الفصل 31 من ظ.ت.ع.

وبناء على هذا الاتفاق الذي وضع حدا نهائيا للنزاع القائم بين طالب التحفيظ والمتعرض، يقوم المحافظ بإتمام إجراءات التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري مراعيا في ذلك ما تم التصالح بشأنه.

وتجدر الإشارة إلى أن التوفيق بين المتنازعين يخلق نتائج محمودة ومشجعة تتجلى في منافعه الكثيرة، ولعل أهمها:

• أن الاتفاق بين الفريقين أسهل من عرض الدعوى على المحكمة لتسوية الخلاف القائم بينهما، فالحكم مهما كان صحيحا فإنه لا يرضي دائما أحد الفريقين في حين أن التوفيق يصلح بين الفريقين ويضع حدا للنزاع القائم بينهما.
• أن طالبي التحفيظ والمتعرضين يوفرون صوائر المرافعة القضائية وأتعاب المحامين عندما يلتجئون إلى مسطرة الصلح.
• أن الالتجاء إلى مسطرة التصالح أسهل الوسائل استعمالا للتعجيل بتسليم رسم عقاري نهائي إلى صاحبه.

ونشير في الأخير إلى أن إمكانية التوفيق بين المتنازعين (أو إجراء صلح بينهم) لا تنحصر في المرحلة الإدارية فحسب، بل تبقى متاحة حتى خلال المرحلة القضائية، إذ بإمكان القاضي أن يسعى إلى تصالح الأطراف كل ما كانت هناك بوادر تسمح بذلك، وهو ما سنحاول التطرق إليه من خلال دراستنا للتعرض خلال المرحلة القضائية في الفصل الموالي.

الفصل الثاني:

التعرضات في المرحلة القضائية

إذا كانت مسطرة التحفيظ مسطرة إدارية في الأصل، فإن هذه المسطرة قد تصبح قضائية إذا ما تم تقديم تعرضات وطالب التحفيظ لم يقبلها ولم يدل بما يفيد رفعها ولم يتمكن حتى المحافظ من التوفيق بينهم.

المبحث الأول: قواعد البت في التعرضات

نظرا لخصوصيات ومميزات التحفيظ العقاري نجد أن المشرع بمقتضى ظهير 12غشت 1913 قد أخص مسطرة البت في التعرضات بنصوص قانونية يتعين على المحكمة أخذها بعين الاعتبار عند البت في هذه التعرضات. لذلك لابد وقبل التطرق للمرحلة القضائية التي يمر منها التعرض على مطلب التحفيظ أن نبين القواعد العامة التي تحكم التعرض خلال هذه المراحل حتى لا نتناولها بالتكرار في كل مرحلة.

وعليه فإن القواعد التي تستلزم مراعاتها خلال مراحل البت في التعرضات هي كالتالي:

المطلب الأول: مجال اختصاص قضاء التحفيظ العقاري

المطلب الثاني: خصوصيات الإثبات في قضايا التحفيظ

المطلب الأول: مجال اختصاص قضاء التحفيظ العقاري

سنعالج هنا نقطتين: الاختصاص النوعي والاختصاص المكاني.

أولا ـ الاختصاص النوعي

نص الفصل 37 من ظ.ت.ع في فقرته الثانية على أن: “تبت المحكمة في وجود الحق المدعى به من قبل المتعرضين وطبيعته ومشتملاته ونطاقه…”.

فمن خلال هذه الفقرة الثانية لابد لإثارة التعرض أن تتحقق الشروط التالية:

1 ـ أن يتعلق التعرض بحق عيني لا بحق شخصي:

يجب أن يكون موضوع التعرض حقا عينيا عقاريا قابلا للتقييد بالسجل العقاري أي من الحقوق التي حددها المشرع في المادتين 9 و10 من مدونة الحقوق العينية (أي الحقوق العينية الأصلية والتبعية).

وبهذا يختص قضاء التحفيظ العقاري من حيث المبدأ بالنظر في حق الملكية والحقوق العينية وفي الدعاوى العينية العقارية المتعلقة بها كدعوى الاستحقاق وحق الارتفاق وحق الشفعة وحق الانتفاع ودعوى الحيازة ودعاوى الرهن الرسمي.

كما يبت قضاء التحفيظ العقاري بصفة استثنائية في جميع الطلبات التي من شأنها أن تلعب دورا في الحالة القانونية للعقار موضوع التحفيظ، كالدعاوى الشخصية العقارية مثل الديون والوعد بنقل حق عيني عقاري ودعاوى تسجيل رهن رسمي بعد تحفيظ العقار شريطة أن تصاغ هذه الطلبات في شكل تعرضات وأن تقدم إلى المحكمة بنفس الشكل الذي تقدم به التعرضات تطبيقا للفصلين 24 و32 من ظ.ت.ع.

2 ـ أن ينحصر التعرض في نطاق مطلب التحفيظ:

يجب أن تنصب الحقوق المطالب بها من طرف المتعرض على العقار المطلوب تحفيظه وعلى الحالة التي قدمت فيها إلى المحافظة العقارية، وبالتالي لا يمكن أن ينتج عن التعرض الاعتراف للمتعرض بحقوق على عقار لم يكن موضوعا للتعرض ولا حتى موضوعا لمطلب التحفيظ، كما لا يمكن للمتعرض توسيع تعرضه والمطالبة بحقوق أخرى أو الزيادة فيها، وبمقابل ذلك يمكنه تقليصه أو التنازل عنه (ف.34 من ظ.ت.ع).

3 ـ ممارسة التعرض ضد طالب التحفيظ:

إن المحكمة وهي بصدد البت في النزاع بين المتعرضين وطالب التحفيظ فإنها تنظر فقط في العلاقة الموجودة بين المتعرضين وطالب التحفيظ، ولا يمكن أن تفصل بين المتعرضين بعضهم البعض، كأن يتقدم مجموعة من الورثة بتعرضات على مطلب تحفيظ ثم تنقسم مجموعة الورثة إلى قسمين، حيث تقوم المجموعة الأولى لتنازع المجموعة الثانية في أحد الحقوق المتعلقة بالعقار موضوع التعرض.

وعليه فإن المحكمة تقتصر على البت في وجود الحق الذي يدعيه المتعرض ومشتملاته ونطاقه، أما أحقية المطلب فترجع للمحافظ العقاري الذي له وحده صلاحية قبوله أو رفضه، وذلك إعمالا لمقتضيات الفقرة الثانية من الفصل 37 من ظ.ت.ع الجديد.

وقد أكدت محكمة النقض هذه القاعدة من خلال قرارها الصادر بتاريخ 13 يونيو 1988 الذي جاء فيه “لكن حيث إنه بمقتضى الفصل 37 من ظهير 12 غشت 1913، فإن محكمة التحفيظ إنما تفصل في النزاع الذي يثيره المتعرضون ضد طالب التحفيظ ولا تختص بالنظر في النزاع الذي يثيره المتعرضون فيما بينهم”.

كما أكد الاجتهاد القضائي مبدأ آخر، مفاده أن استئناف المتعرضين لا يمكن أن يكون مقبولا إلا إذا كان موجها ضد طالب التحفيظ على أساس أن آثار الحكم تنحصر بين المتعرضين وطالب التحفيظ.

ويتضح لنا مما سبق أن المحكمة لا تنظر سوى في وجود الحق الذي يدعيه المتعرض وفي مشتملاته ونطاقه، ولا يحق لها أن تنظر في مدى صحة مطلب التحفيظ الذي يستطيع المحافظ وحده أن يقبله أو يرفضه.

كما أنها لا تفصل بين المتعرضين بعضهم ضد بعض، فهذه يمكن أن تكون موضوع دعوى فرعية مستقلة عن دعوى التعرض.

ثانيا ـ الاختصاص المكاني:

أما من حيث الاختصاص المكاني فإن المحكمة المختصة للبت في التعرضات هي المحكمة الابتدائية التي يوجد ضمن دائرتها العقار المراد تحفيظه، ومع ذلك فكل متعرض ملزم بتعيين موطن أو محل مختار بدائرة المحافظة التي يقطن خارجها.

وبصدور ظهير 15 يونيو 1974 المعدل المتعلقة بالتنظيم القضائي أصبح اختصاص المحكمة الابتدائية يشمل كل القضايا العقارية سواء تلك التي تتعلق بالعقارات المحفظة أو العقارات غير المحفظة أو التي في طور التحفيظ، الأمر الذي جعل المحاكم الابتدائية ذات الولاية العامة للنظر في جميع النزاعات المتعلقة بالعقارات المحفظة كانت أو غير محفظة.

وإذا كان المحافظ هو المكلف ببعث ملف التحفيظ إلى المحكمة فإن المتعرض يقوم بتعيين موطن مختار في المركز الذي توجد به المحافظة العقارية وذلك بمقتضى الفصل 26 من القرار الوزاري الصادر في 3 يونيو 1915.

وتجدر الإشارة إلى أنه في حالة غياب هذا التعيين أو قيام المتعرض بتعيين موطن خارج عن دائرة المحافظة العقارية فإن التبليغات والإنذارات توجه إلى كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية وتتولى هذه الأخيرة القيام بالتبليغ.

أما فيما يخص الحالة التي لا يتم فيها العثور على موطن المتعرض، وكان هذا الأخير واقعا في دائرة المحافظة العقارية، فيمكن للمحكمة أن تعين له قيما يتولى محاولة تبليغه، أما بعد ذلك فيمكنها أن تصدر حكما في غيابه، وفي هذه الحالة يعتبر المتعرض متماطلا عن متابعة الدعوى.

المطلب الثاني: خصوصيات الإثبات في قضايا التعرض

من خلال مقتضيات الفصل 24 وما يليه من ظهير التحفيظ العقاري، فإن التعرض هو ادعاء يفرض أن يوضع صاحبه في موضع المدعي، وبالمقابل فإن طالب التحفيظ هو المدعى عليه، وهذا ما استقر عليه الاجتهاد القضائي الذي يحدد وضعية المتعرض كمدعي وطالب التحفيظ كمدعى عليه، وبالتالي يقع عبء الإثبات على عاتق المتعرض، بينما طالب التحفيظ معفى مبدئيا من كل إثبات.

وقد جاء في إحدى قرارات محكمة الاستئناف ما يلي: “المتعرض في قضايا التحفيظ العقاري يعتبر مدعيا يقع عليه عبء الإثبات وحتى في حالة عدم إنكار طالب التحفيظ ادعاء المتعرض، يتحتم على هذا الأخير أن يدلي تلقائيا بما لديه من حجج ومستندات ليتأتى لمحكمة التحفيظ العقاري ممارسة سلطتها التقديرية وحق مراقبتها”.

كما جاء في إحدى قرارات محكمة النقض تأييدا لما ذكرناه سابقا ما يلي: “أن طلب التحفيظ يعطي لصاحبه صفة المدعى عليه ولا يجب عليه الإدلاء بحجة حتى يدعم المتعرض تعرضه بحجة قوية”.

غير أن الإشكال الذي ينتج عن هذا المبدأ هو أن عبء الإثبات يقع على عاتق المتعرض ولو كان حائزا للعقار المطلوب تحفيظه، في حين أن افتراض الملكية يكون لصالح الحائز في القانون الإسلامي، وأن القاعدة العامة المطبقة في النزاعات القضائية في إطار هذا القانون هي أن “البينة على من ادعى واليمين على من أنكر”.

فكيف يعقل أن تلزم المتعرض وحده بالإدلاء بحججه أمام القضاء وبإثبات حقوقه، في حين تجعل طالب التحفيظ بعيدا عن النزاع من ناحيته المسطرية؟

ولتجاوز هذا الإشكال يجب أن لا يكون تطبيق المبدأ المذكور القاضي بأن عبء الإثبات يقع على المتعرض بكيفية صارمة، يجب أن تأخذ بعين الاعتبار ترجيح الحجج والرسوم بعضها مع بعض.

وينتج مما سبق أنه إذا لم توجد لدى طالب التحفيظ أو المتعرض رسوم كافية لإثبات ادعاءاته أمكن للقاضي أن يثبت ملكية العقار لمن كان يتمتع منذ سنين عديدة بحيازة هادئة علنية ومستمرة وبدون معارض وبصفة مالك.

وما يؤكد هذا الطرح قرار محكمة النقض عدد 145 الصادر في 11 مارس 1970 والذي قضى بقبول طلبات المتعرضين استنادا إلى حيازتهم ورفض مطالب التحفيظ الذي استند على رسم عدلي غير مخاطب عليه.

المبحث الثاني: سير الدعوى أم القضاء

تبتدئ المرحلة القضائية في حالة وجود تعرضات على مطلب التحفيظ لم يستطع طالب التحفيظ رفعها تراضيا عن طريق الصلح أو صدور قرار من المحافظ إما برفض مطلب التحفيظ أو باعتبار التعرض لاغيا.

ويقتصر الطعن القضائي في الأحكام الصادرة في التعرضات، وبصفة عامة في مادة التحفيظ العقاري، على الطعن بالاستئناف والنقض دون غيرها من طرق الطعن طبقا للفصل 109 من ظ.ت.ع.

وعليه فالفصل في التعرضات خلال المرحلة القضائية يعرف ثلاث مراحل: مرحلة ابتدائية، مرحلة استئنافية ومرحلة النقض.

المطلب الأول: المرحلة الابتدائية

يقدم المحافظ على الأملاك العقارية وخلال الثلاثة أشهر الموالية لانتهاء أجل التعرضات بإحالة الملف مشفوعا بكافة الأوراق والمستندات إلى كتابة ضبط المحكمة الابتدائية الكائن بدائرتها العقار المطلوب تحفيظه، فيبادر رئيس المحكمة إلى تعيين قاضي مقرر يكلف بالنظر في القضية طبقا للفصل 32 من ظ.ت.ع، وللقاضي المقرر اتخاذ كل الإجراءات التي يراها ضرورية لتهيئ حل للقضية وجعلها جاهزة للبت (الفصل 34 من ظ.ت.ع) كالأمر بإجراء معاينة والتنقل إلى عين المكان قصد مطابقة حجج الأطراف على العقار والاستماع إلى الشهود بمعية كاتب الضبط ومهندس مساح طبوغرافي محلف من جهاز المسح العقاري مقيد في الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين، وإن اقتضى الحال يمكن أن يقوم بهذا الإجراء بشكل شخصي أو ينتدب قاضيا آخر. هذا وتعد هذه المعاينة عملا اختياريا للقاضي المقرر أن يتخذه من تلقاء نفسه أو بناء على طلب الأطراف، غير أنه في بعض الحالات لابد من الوقوف على عين المكان وهو ما أكده المجلس الأعلى في قرار صادر بتاريخ 01/04/1998 جاء فيه: “(استبعاد حجة الطاعن بعلة عدم انطباقها على العقار موضوع التحفيظ من غير أن تقف المحكمة على عين المكان ينهض خرقا لقواعد المسطرة في ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري، ويعرض القرار المطعون فيه للنقض).

ويحدد القاضي المقرر تاريخ هذا الانتقال والمصاريف اللازمة له حسب الأعمال التي سيتم إنجازها وكذا الطرف الملزم بهذه المصاريف.

وعندما يتأكد القاضي المقرر من أن القضية أصبحت جاهزة للحكم وأنه استوفى جميع الإجراءات الضرورية يعلم الأطراف بواسطة استدعاء بتاريخ انعقاد الجلسة التي ستعرض فيها القضية قبل 8 أيام على الأقل من هذا التاريخ تطبيقا للفصل 35 من ظ.ت.ع.

هذا وتجدر الإشارة إلى أن حكم المحكمة هنا قاصر على البت في ما إذا كان التعرض مبنيا على أساس أو لا، ولا يمكنها الخروج عن هذه الصيغة للنظر في قبول مطلب التحفيظ أو رفضه الذي يبقى من اختصاص المحافظ أو الفصل بين المتعرضين فيما بينهم، كما يتعين على المحكمة أن تبين في حكمها حدود ومساحة الأجزاء المحكوم بها لفائدة المتعرضين، وفي حالة الشياع نصيب كل واحد منهم حسب الفقرة الثالثة من الفصل 37 من ظ.ت.ع.

وإذا حدث أثناء سريان الدعوى أن قبل طالب التحفيظ التعرض أو تنازل المتعرض عن تعرضه فإن دور المحكمة يقتصر على الإشهاد على القبول أو التنازل، ثم تحيل ملف القضية على المحافظ الذي يقرر تحفيظ العقار مع مراعاة ما تم الإشهاد عليه بين الطرفين سواء بقبول الحق محل التعرض أو بتنازل المتعرض عن ما ادعاه.

وتعتبر الأحكام الصادرة عن المحكمة الابتدائية فيما يخص التعرضات ابتدائية وحضورية، بصرف النظر عن حضور الأطراف أثناء انعقاد الجلسة أو غيابهم، ذلك أن حضورهم غير إلزامي، ولذلك فهي قابلة للاستئناف ويتعين تبليغ ملخص الحكم بمجرد صدوره وعلى أبعد تقدير خلال مدة لا تتجاوز 8 أيام إلى طالب التحفيظ وسائر الأطراف في موطنهم الحقيقي أو المختار، وينص هذا التبليغ على إمكانية استئناف الحكم داخل الأجل المنصوص عليه في الفصل 134 من ق.م.م، أي أجل 30 يوما من تاريخ التبليغ، لكون الفصل 41 من ظ.ت.ع أحال على قانون المسطرة المدنية.

المطلب الثاني: المرحلة الاستئنافية

تأكيدا لمبدأ التقاضي على درجتين الذي يعرفه التنظيم القضائي المغربي، يحق لكل من له مصلحة في الاستئناف سواء المتعرض الذي قضى الحكم الابتدائي بعدم صحة تعرضه، أو طالب التحفيظ في حالة صدور الحكم لفائدة المتعرض أن يتقدم بطلب الاستئناف تطبيقا لمقتضيات الفصل 41 من ظ.ت.ع.

وبمجرد توجيه ملف القضية مع نسخة من الحكم المطعون فيه إلى كتابة ضبط محكمة الاستئناف يقوم رئيسها الأول بتعيين مستشار مقرر يتولى تحضير القضية طبقا لما ورد في الفصل 42 من ظ.ت.ع، ويأمر المستشار المقرر الطرف المستأنف بالإدلاء بأسباب استئنافه ووسائل دفاعه في أجل لا يتجاوز 15 يوما. وجاء في قرار للمجلس الأعلى بشأن عدم إجبارية الإدلاء بأوجه استئنافه بعد إنذار المستشار المقرر “لكن، ردا على السبب فإن ظهير 12 غشت 1913 المعتبر بمثابة قانون التحفيظ سن قواعد خاصة للطعن بالاستئناف تضمنها الفصل 42 منه الذي لا يرتب أي جزاء على عدم قيام المستأنف بتوضيح أسباب استئنافه، ذلك أنه في مادة التحفيظ يجب على المحكمة أن تنظر في القضية بناء على الوثائق والأوراق الموجودة بالملف، مما يبقى معه القرار غير خارق للمقتضيات المذكورة والسبب بالتالي غير جدير بالاعتبار”.

ثم يستدعي الأطراف المعنية للإطلاع على ما أدلى به المستأنف، ولإبداء منازعاتهم ووسائل دفاعهم في أجل مماثل. (الفصل 42 من ظ.ت.ع).

هذا وكما هو الأمر بالنسبة للقاضي المقرر في إطار المرحلة الابتدائية، يمكن كذلك للمستشار المقرر اتخاذ كافة التدابير التي من شأنها أن تكمل التحقيق إما تلقائيا أو بناء على رغبة الأطراف، بما في ذلك التنقل إلى عين المكان قصد تطبيق حجج ورسوم الأطراف على العقار والاستماع إلى الشهود، كما يمكن له بموافقة الرئيس الأول أن ينتدب لهذه المهام قاضيا آخر طبقا لنص الفصل 43 من ظ.ت.ع.

ويخضع الاستئناف في قضايا التعرض لبعض القواعد منها:

• لا يمكن رفع الاستئناف إلا ضد الأشخاص الذين كانوا أطرافا أو ممثلين في المرحلة الابتدائية.
• لا يمكن للأطراف أمام محكمة الاستئناف أن يتقدموا بأي طلبات جديدة، ويقتصر التحقيق الإضافي الذي يقوم به المستشار المقرر على النزاعات المثارة في المرحلة الابتدائية (الفقرة الثانية من الفصل 43 من ظ.ت.ع).
• إن قرار محكمة الاستئناف يقضي إما بتأييد الحكم الابتدائي ورفض الاستئناف وإما بإلغاء الحكم الابتدائي والحكم من جديد في قضية التعرض.
• للاستئناف أثران: أولهما أنه يوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه (الفصل 134 من ق.م.م)، وكل إجراء تنفيذ تم رغم الاستئناف قد يعرض صاحبه الحكم عليه بتعويضات لصالح المستأنف. أما الأثر الثاني فيتمثل في كونه ناقل وناشر، أي أنه يطرح النزاع على محكمة الاستئناف لتعيد النظر فيه من جميع جوانبه الواقعية والقانونية.

وبعد أن تصبح القضية جاهزة للحكم يصدر المستشار المقرر أمرا بتخليه عن الملف، ويحدد تاريخ الجلسة التي تدرج فيها القضية أمام المحكمة، ويبلغ هذا الأمر (قبل 15 يوما) إلى الخصوم الذين يعتبر حضورهم اختياريا، وتفتح الجلسة في التاريخ المحدد لها، ويتلو المستشار المقرر تقريره، ثم يستمع إلى الأطراف أو وكلائهم الذين يمكنهم الإدلاء بملاحظاتهم تأييدا لمستنتجاتهم المكتوبة، كما يمكن للنيابة العامة إبداء مستنتجاتها أيضا.

وفي النهاية تكون المحكمة ملزمة بالبت في القضية فورا أو بعد إجراء المداولة.

وتجدر الإشارة إلى أنها ملزمة بالبت في القضية ضمن الحدود ووفق الكيفية التي قدمت بها الدعوى خلال المرحلة الابتدائية، ثم تبلغ الأطراف المعنية في عناوينهم الحقيقية أو المختارة بقرارها، مع التنصيص في هذا التبليغ على أن لهم حق الطعن بالنقض في هذا القرار أمام محكمة النقض.

المطلب الثالث: الطعن بالنقض

تقبل القرارات الاستئنافية الصادرة بشأن التعرضات الطعن بالنقض تطبيقا للفصل 47 من ظ.ت.ع، لذلك يتم تبليغ القرار الاستئنافي بنصه الكامل إلى جميع الأطراف في موطنهم الحقيقي أو المختار، مع الإشارة إلى أن بإمكانهم الطعن بالنقض في القرار داخل أجل 30 يوما من تاريخ التبليغ حسب الفصل 358 من ق.م.م، بما أن الفصل 47 من ظ.ت.ع أحال على قانون المسطرة المدنية.

وتجدر الإشارة إلى أن محكمة النقض ليست درجة ثالثة من درجات التقاضي فهي لا تنظر في القضية نفسها وإنما في الحكم المطعون فيه، لذلك قيل بأن النقض هو النظر في الحكم لا في الدعوى باعتبارها محكمة قانون لا محكمة موضوع.

وبما أن قانون التحفيظ العقاري لم ينص على مسطرة لمرحلة النقض أمام محكمة النقض فيما يتعلق بقضايا التحفيظ، كما فعل بالنسبة للمرحلتين الابتدائية والاستئنافية فإنه ينبغي إتباع المسطرة المدنية والذي أحال عليه الفصل 47 أعلاه.

هذا من جهة، ومن جهة أخرى فإن الطعن بالنقض على الرغم من أنه طريق من طرق الطعن غير العادية، وكقاعدة عامة فإنه لا يرتب إيقاف التنفيذ إلا أنه استثناء لهذه القاعدة وطبقا للفصل 361 من ق.م.م له أثر واقف في قضايا التحفيظ العقاري، حيث جاء في الفصل: “لا يوقف الطعن أمام المجلس الأعلى التنفيذ إلا في الأحوال التالية:

 في الأحوال الشخصية.

 في الزور الفرعي

التحفيظ العقاري”.

وهنا يثير هذا الفصل إشكالا بخصوص قضايا التحفيظ العقاري، حيث تركت هذه الحالة المجال مفتوحا أمام التأويلات، وقد اتخذ المجلس الأعلى موقفا مخالفا، إذ نجده في قراره الصادر بتاريخ 2 يونيو 1988 عن الغرفة الإدارية بالمجلس الأعلى يقصد عبارة قضايا التحفيظ على العقارات في طور التحفيظ.

أما الموقف الثاني والذي اعتبره الدكتور محمد خيري سليما ـ على حد تعبيره ـ فهو الموقف الذي لا يعطي تفسيرا ضيقا لهذه العبارة بل واسعا يشمل كل القضايا المتعلق بالتحفيظ سواء تعلق الأمر بعقار لا يزال في طور التحفيظ أو بعقار تمت بشأنه المسطرة.

ولعل المشرع المغربي بتعديله للفصل 1 من ظهير التحفيظ العقاري بمقتضى قانون 14.07، وذلك بتحديد مفهوم دقيق للتحفيظ العقاري حسم النزاع في هذا الخلاف حيث جاء فيه: “يرمي التحفيظ إلى جعل العقار المحفظ خاضعا للنظام المقرر في هذا القانون من غير أن يكون في الإمكان إخراجه منه فيما بعد ويقصد منه:

ـ تحفيظ العقار بعد إجراء مسطرة للتطهير يرتب عنها تأسيس رسم عقاري وبطلان ما عداه من الرسوم، وتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة به.

ـ تقييد كل التصرفات والوقائع الرامية إلى تأسيس أو نقل أو تغيير أو إقرار أو إسقاط الحقوق العينية أو التحملات المتعلقة بالملك في الرسم العقاري المؤسس له”.

وبذلك يمكن القول انطلاقا من النص القانوني أن عبارة التحفيظ العقاري لا يشمل العقار في طور التحفيظ وحده بل العقار المحفظ كذلك، وإلا لما عمد المشرع إلى جعل العبارة عامة، ولا يمكن للقضاء أن يخصص ويضيق ما عمه المشرع.

والغاية من جعل الطعن بالنقض في قضايا التحفيظ العقاري بالخصوص موقفا للتنفيذ هو أن المشرع المغربي تنبه إلى الأهمية التي تكتسيها الملكية العقارية، وبالتالي فإن تنفيذ الحكم يكون فيصلا لا يمكن الرجوع فيه، لذلك فإن إيقاف التنفيذ في هذه الحالة بالذات لا يراد بها التماطل والتراخي في التنفيذ هذا من جهة، ومن جهة أخرى فإن الحكم قد يؤدي إلى تأسيس الرسم العقاري إذا كانت التعرضات غير صحيحة بعد البت فيها من طرف القضاء ولا يخفى أن هذا الرسم يتمتع بالصفة النهائية، حيث لا يمكن الرجوع فيه وكذا القطعية غير القابلة لأي شكل من أشكال الطعن، وذلك نظرا لأهمية هذا القرار وكذا التقييدات التي ترد على العقار والتي تشكل حجة في مواجهة الغير حسن النية، ………….إلا أن يجعل الطعن بالنقض في هذه القضايا موقفا للتنفيذ وهو في ذلك اتخذ موقفا ناجعا وصائبا.

المبحث الثالث: آثار الأحكام الصادرة في التعرضات على مطلب التحفيظ

بعد صيرورة الأحكام الباتة بشأن التعرضات قطعية ونهائية، أو حينما تنتهي الآجال المقررة للاستئناف أو الطعن لدى محكمة النقض دون أن يتقدم أي طرف بالطعن رغم التبليغ الحاصل لهم في موطنهم الحقيقي أو المختار فإننا نكون أمام إما تعرض محكوم بصحته أو تعرض محكوم بعدم صحته.

 ـ الحكم بصحة التعرض:

إذا قضت المحكمة بصحة التعرض الذي كان ينصب على المطالبة بكافة العقار، هذا وتجدر الإشارة إلى أن هذه التعرضات التي حكم القضاء بصحتها مهما كانت طبيعتها يتم الإعلان عنها وفقا لمقتضيات الفصل 83 من ظ.ت.ع حسب الفصل 37 من الظهير، فإن المحافظ على الأملاك العقارية وبعد إحالة مطلب التحفيظ عليه من طرف المحكمة يقوم بإلغاء مطلب التحفيظ ليصبح هذا المطلب كأن لم يكن، ولا يمكنه إقامة رسم عقاري لنفس العقار إلا إذا تقدم المتعرضون المستفيدون من الحكم بطلب تحفيظ يخصهم. هذا المطلب الذي يمكن أن يكون بدوره محل تعرضات من قبل الغير.

أما إذا قضت المحكمة بصحة التعرض الجزئي هنا يجب التمييز بين حالتين:

ـ الحالة الأولى: يكون فيها التعرض منصبا على المطالبة بحقوق مشاعة، في هذه الحالة لا يتم إلغاء مطلب التحفيظ بل تستمر مسطرة التحفيظ باسم طالب التحفيظ والمتعرض المحكوم بصحة تعرضه الجزئي بواسطة خلاصة إصلاحية كمالك لحقوق مشاعة إلى جانب طالب التحفيظ الأصلي.

ـ أما الحالة الثانية: فتتجسد في الحالة التي يتم فيها التصريح بصحة التعرض على قطع مفرزة يشملها مطلب التحفيظ، وهنا يقوم المحافظ على الأملاك العقارية بواسطة تحديد تكميلي باستخراج هذه القطع من كامل تحديد العقار المطلوب تحفظيه، والمحافظ يقوم في ذلك بتطبيق حكم القضاء.

 ـ الحكم بعدم صحة التعرض

إذا صرحت المحكمة بعدم صحة التعرض جزئيا كان أو كليا فإن المحافظ العقاري يقوم بالتشطيب على هذه التعرضات المسجلة لديه استنادا إلى الحكم الصادر، ثم يقوم بالإجراءات التي كان قد بدأها عند تقديم مطلب التحفيظ لفائدة طالبيه، وستبقى تلك الإجراءات صحيحة ما لم يدخل عليها صاحب الشأن تعديلا. وبعد ذلك يتخذ المحافظ قراره إما بقبول مطلب التحفيظ أو رفضه لأن الفصل في النزاع الذي كان قائما بين المتعرض وطالب التحفيظ لا يمتد إلى النظر في صحة أو عدم صحة مطلب التحفيظ، الذي يبقى من اختصاص المحافظ.

إلا أنه في حالة رفضه لمطلب التحفيظ فإن قراره قابل للطعن فيه أمام المحكمة الابتدائية مع الاحتفاظ بالحق في الاستئناف وكذا الطعن بالنقض في القرارات الاستئنافية طبقا للفصل 37 مكرر من ظ.ت.ع.

وتجدر الإشارة إلى أن مصاريف التحفيظ يتحملها طالب التحفيظ أما مصاريف التعرض فيتحملها الطرف الخاسر للدعوى، وتوزع المصاريف أو تقع المقاصة حسب ما تقرره المحكمة إذا خسر كل طرف بعض مطالبه حسب الفصل 51 من ظ.ت.ع.

الخاتمة

عندما يتأكد المحافظ بأن جميع إجراءات التحفيظ تمت بصفة صحيحة، وفي حالة حدوث تعرضات قد تم البت فيها من طرف القضاء بصفة قطعية، يتخذ قراره بتحفيظ العقار ويشخص العقار بعد تحفيظه بواسطة الرقم والاسم الذي اختاره طالب التحفيظ عندما تقدم بطلبه أمام المحافظة، وهذا القرار هو ما يسمى بالرسم العقاري وهذا السند (أي الرسم العقاري) هو المعتبر دون غيره لإثبات الملكية، ويعد الانطلاقة الوحيدة للحقوق العينية والتكاليف العقارية المنصبة على العقار وقت تحفيظه.

قانون المالية لسنة 2023.. هذه هي التعديلات المُدخلة على ضريبة الأرباح العقارية

أدخل المشرع المغربي على ضريبة الأرباح العقارية سنة 2023 وذلك بمقتضى قانون المالية لسنة 2023 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.22.75 الصادر في 13 دجنبر 2022 بتنفيذ قانون المالية رقم 50.22 للسنة المالية 2023 والمنشور بالجريدة الرسمية عدد 7154 مكرر المؤرخة في 23 دجنبر 2022.

تهم هذه التعديلات إمكانية طلب الرأي المسبق للإدارة الضريبية قبل تفويت العقار لتفادي مسطرة المراجعة الضريبية وحذف حالة الاعفاء في حالة التزام الخاضع للضريبة بإعادة استثمار مبلغ البيع في شراء عقار للسكن الرئيسي في أجل ستة أشهر، كما تم وضع تعريف دقيق للسكن الرئيسي وتحديد شروطه.

ونتطرق فيما يلي لهذه المستجدات التي جاء بها قانون المالية  لسنة 2023.

إمكانية طلب الرأي المسبق للإدارة فيما يتعلق بالضريبة على الدخل برسم الأرباح العقارية

أضاف قانون المالية رقم 50.22 للسنة المالية 2023 للمدونة العامة للضرائب مادة جديدة نصت على إمكانية طلب رأي مسبق للإدارة الضريبية حول الضريبة على الأرباح العقارية، ذلك قبل تفويت عقار خاضع لهذه الضريبة، وهي المادة 234 المكررة أربع مرات والتي تنص على إمكانية طلب الرأي المسبق لإدارة الضرائب فيما يخص عناصر تحديد الربح العقاري الصافي المفروضة عليه الضريبة ومبلغ الضريبة المطابق له وإن اقتضى الحال فيما يخص حق الاستفادة من الإعفاء من هذه الضريبة.

ويتم تقديم الطلب لزوما بطريقة إلكترونية وفق نموذج تعده الإدارة خلا الـ30 يوما الموالية لتاريخ إنجاز الوعد بالبيع من طرف الملزم أو من ينوب عليه في هذا الإطار، وهو غالبا الموثق أو العدل الذي حرر عقد الوعد بالبيع.

نفس المادة نصت على أن الطلب يجب أن يرفق بما يلي:

تقديمٌ للعناصر المتعلقة بعملية البيع المزمع إنجازها؛

أوراق الإثبات المتعلقة بتحديد الضريبة أو الإعفاء منها؛

كل وثيقة أخرى أو معلومة تبرر هذا الطلب.

بعد إيداعه فإن الإدارة ترسل جوابا لمودع الطلب داخل أجل 60 يوما من تاريخ التوصل. هذا الجواب، حسب نفس المادة، يُعَدُّ بمثابة شهادة تصفية الضريبة أو إعفاء المعني بالأمر منها، ويظل ساري المفعول لمدة 6 أشهر.

بعد إتمام عملية التفويت وإيداع الاقرار على أساس عناصر شهادة تصفية الضريبة التي حصل عليها المُلزم مسبقا فإنه يُعفى من مسطرة المراجعة الضريبية.

غير أنه يمكن أن يكون موضوع مراجعة ضريبة عندما يتبين للإدارة أن الإقرار المُودع من طرف الملزم لم يتم تقديمه على أساس عناصر شهادة تصفية الضريبة الممنوحة له سلفا.

تجدر الإشارة إلى أن مقتضيات هذه المادة لن تُطبَّق إلا على العمليات العقارية المنجزة ابتداء من فاتح يوليوز سنة 2023.

الإقرار بضريبة الأرباح العقارية في حالة عدم الحصول على الرأي المسبق للإدارة الضريبية

في حالة تفويت عقار أو حقوق عقارية غير خاضعة للإعفاء كما تحدثنا عنها في المقال المتعلق بضريبة الأرباح العقارية، دون الحصول على الرأي المسبق للإدارة الضريبية، نصت المادة 173-1 من المدونة العامة للضرائب والتي تم تعديلها بمقتضى قانون المالية لسنة 2023، على أنه يجب على الأشخاص الذين لم يقدموا إقرارا على أساس عناصر شهادة تصفية الضريبة وكذا الأشخاص الذين لم يطلبوا الرأي المسبق لإدارة الضرائب أن يدفعوا، بصفة مؤقتة، لدى قابض إدارة الضرائب الفرق بين مبلغ الضريبة المصرح به وخمسة بالمائة (5%) من ثمن التفويت.

مثال:

عند بيع سكن ثانوي بمبلغ ستمائة ألف درهم  (600.000,00) سنة 2023 اشتراه الملزم سنة 2020 بمبلغ اربعمائة ألف درهم (400.000,00درهم) دون الحصول على الرأي المسبق للإدارة الضريبية، فإنه سيقوم بإيداع التصريح بضريبة الأرباح العقارية وأداءها كما يلي:

تكلفة التملك: 466.440,00

الربح المحصل عليه: 133.600,00

الواجبات حسب الربح: (20%): 26.720,00

وعليه فإن الواجب أداءه هو مبلغ 26.720,00 درهم، وحسب مقتضيات هذه المادة فإن المُلزم يجب أن يؤدي زيادة على ذلك مبلغ 3.280,00 وهو الذي يمثل الفرق بين مبلغ الضريبة المصرح به و 5%  من ثمن التفويت.

ويمكن للإدارة الضريبة في هذا الحالة فتح مسطرة المراجعة الضريبية إذا تبين لها أن العناصر المقدمة من طرف المصرح لا توافق المبالغ المؤداة وذلك بمطالبته بأداء مبالغ إضافية، أو العكس عندما يتبين لها أن العناصر المقدمة من طرف المصرح لا تستوجب مراجعة ضريبية بإرجاع مبلغ الفرق المؤدى للمصرح.

كما هو الشأن في المادة 173 فإن هذه المقتضيات لن تُطبَّق إلا على العمليات العقارية المنجزة ابتداء من فاتح يوليوز سنة 2023.

التعديلات المُدخلة على المقتضيات المتعلقة بالإعفاء من ضريبة الأرباح العقارية سنة 2023

تم تحديد حالات الإعفاء من أداء ضريبة الأرباح العقارية بمناسبة تفويت عقارات أو حقوق عقارية بمقتضى المادة 63 من المدونة العامة للضرائب وهي كما يلي:

الربح المحصل عليه من لدن كل شخص يقوم خلال السنة المدنية بتفويت عقارات لا يتجاوز مجموع قيمتها مائة وأربعين ألف (140.000) درهم؛

الربح المحصل عليه من تفويت حقوق مشاعة في عقارات فلاحية واقعة خارج الدوائر الحضرية فيما بين الشركاء في الإرث؛

الربح الحصل عليه بمناسبة تفويت السكن الاجتماعي الذي يشغله ملاكه على وجه سكن رئيسي منذ مدة أربع (4) سنوات على الأقل من تاريخ التفويت؛

عمليات المساهمة بعقارات أو بحقوق عينية عقارية أو هما معا في أصول شركة أو هيئة التوظيف الجماعي العقاري؛

الربح المحصل عليه من تفويت عقار أو جزء من عقار مخصص للسكن الرئيسي منذ خمس ( 5) سنوات على الأقل في تاريخ التفويت المذكور من طرف مالكه أو أعضاء الشركات ذات الغرض العقاري المعتبرة ضريبيا شفافة.

قلص التعديل المدخل بمقتضى قانون المالية لسنة 2023 من المدة المخصصة لشغل السكن الرئيسي إلى خمس سنوات بعدما كانت ست سنوات سابقا.

كما تم، بمقتضى التعديل المدخل على المدونة العامة للضرائب سنة 2023، تحديد مفهوم السكن الرئيسي بدقة وهو الذي تتوفر فيه الشروط التالية:

أن يكون مخصصا للسكن وغير مكترى أو موضوع استغلال مهني؛

أن يكون السكن الوحيد للخاضع للضريبة بتراب المملكة المغربية.

وفي حالة توفره على عدة مساكن، فإنه يمكن للشخص المعني أن  يختار من بين العقارات التي يملكها السكن الرئيسي بناء على طلب منه.

بالنسبة للمغاربة المقيمين بالخارج فإنه يعتبر بمثابة سكن رئيسي لهم السكن الذي يشغله مجانا أزواجهم أو أصولهم أو فروعهم من عمود النسب المباشر من الدرجة الأولى.

كما تم، بموجب التعديلات المدخلة على المدونة العامة للضرائب سنة 2023، حذف الاعفاء المتعلق بالتزام المفوت باقتناء سكن رئيسي داخل أجل ستة أشهر من تاريخ تفويته للسكن الرئيسي قبل مرور ست سنوات من تاريخ الاقتناء.